¿Quién paga la Compensación?
La remuneración de los agentes inmobiliarios, en la mayoría de las transacciones en el Estado de la Florida, se lleva a cabo de la siguiente manera: En la transacción participan dos agentes: el que representa al vendedor y el que representa al comprador. ¿CUÁNTO ES EL PORCENTAJE ESTANDAR DE COMPENSACIÓN? En el Estado de la Florida, generalmente, es el seis por ciento (6%) sobre el precio de venta y frecuentemente es dividida en partes iguales entre ambos agentes (el que representa al vendedor y el que representa al comprador) ¿QUIÉN PAGA LA COMPENSACIÓN?Las comisiones no están fijadas por ley, son negociables. La NAR no dicta las comisiones. Las comisiones se negocian al inicio de una relación con un comprador o vendedor y, de conformidad con el acuerdo, deben constar en un acuerdo escrito entre el agente y el cliente antes de visitar una casa, ya sea en persona o virtualmente. En ese acuerdo se debe revelar específicamente el monto o la tasa de compensación que recibirá un agente o corredor. El monto debe ser objetivamente determinable y no debe ser indefinido. ¿COMO VENDEDOR, PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN? El 89% de todos los vendedores utilizan la asesoría y ayuda de un agente inmobiliario. Sólo el 8% de todos los vendedores, intentan vender la propiedad por su cuenta (conocido como For Sale By Owner), sin la contratación de un agente inmobiliario fundamentado en la creencia de que así se ahorra el pago de la compensación. Sin embargo, es importante tomar en cuenta: • De acuerdo con las estadísticas nacionales, el precio que logra el “For Sale By Owner”, es un 19% menor al que logra un asesor inmobiliario, lo que significa que el vendedor logra ganar un 13% (19% menos 6% de comisión) más de lo que hubiese logrado si hubiese vendido sin la asistencia de un profesional inmobiliario. • Costo de publicidad impresa (volantes, folletos, “open-houses”), • Estimación de precio de venta y monitoreo de mercado • Selección de los potenciales compradores • Coordinación de visitas • Implicaciones legales como vendedor • Seguridad y tiempo que lo previene de eventuales situaciones estresantes y de riesgo para su persona y su grupo familiar. • Tomando en consideración que la decisión de realizar una transacción inmobiliaria, es una de las más relevantes en la vida de una persona, es por lo que recomendamos que se asegure de contratar no sólo a un “realtor”, si no a un asesor con un equipo capaz de brindarle la asesoría legal, financiera, sucesoral y tributaria que usted necesita.
La inspección como elemento clave en la compra de su propiedad
¿Que significa la cláusula de inspección? Es el período durante el cual podemos realizar una inspección física profunda de la propiedad para determinar los posibles daños “ocultos” o deficiencias que ameriten reparaciones que no pudimos observar el día que vimos la propiedad. ¿Dónde se estable esta cláusula? En el contrato de compra/venta se estable: • Fecha máxima para realizar la inspección • Monto máximo de reparaciones estimadas o daños que permitirían la cancelación del contrato ¿Quién realiza la inspección y cómo? Puede realizarse a través de un inspector licenciado el cual utiliza instrumentos, herramientas y técnicas de medición de: • Estructura • Equipos electrodomésticos, • Aire acondicionado y calefacción • Calentador de agua • Cableado eléctrico • Condición del techo • Presión de agua / plomería • Interruptores eléctricos • Fuente y calidad de agua • Sistema de pozo séptico • Presencia de plaga (termitas, cucarachas, ratas, ratones, etc.) El inspector elabora un extenso reporte con estimado en reparaciones o reemplazos que le darán una idea muy clara de las condiciones de la propiedad. Si no desea contratar los servicios de inspector, usted mismo puede realizar la inspección. ¿Es responsabilidad del vendedor reparar o dar un crédito? No, esta inspección sólo permite al comprador tomar decisión de seguir adelante, “intentar” negociar o rescindir el contrato según el monto establecido en la cláusula.
Pensando adquirir una preconstrucción? 9 Cláusulas más comunes
¿Cómo influyen las etapas en el precio? Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación. 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito. 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores) 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores) 6ta. etapa, es el cierre de la transacción. Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción 1. Contrato Unilateral El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio. 2. Período de cancelación Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna. 3. No es transferible El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador) 4. Forma de pago En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos. 10% a la firma del contrato 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito 10% al inicio de la construcción 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos) 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre) 5. Financiamiento sin contingencia Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso. 6. Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses. 7. Tiempo de entrega Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades. 8. Acabados Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así: “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura. equipados con equipos electrodomésticos equipados con gabinetes de cocina Baños completos con y sin pisos. 9. ¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada: De contado entre 3% y 4% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2% Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Título de la póliza de seguros del propietario Otros costos de transferencia Financiado entre 6% y 7% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2% Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Tíulo de la póliza de seguros del propietario Registro y emisión de hipoteca Comisión del prestamista Otros costos de transferencia
5 Estrategias Claves Para Inversionistas de Propiedades Para Renta
1.-Establece el canon de arrendamiento correcto En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato. Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad. Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto. El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores. 2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio. 3.-Considera renovar contratos Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como: Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.) Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones 4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento. Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario. 5.-Evaluar al inquilino Algunos aspectos a considerar: Prueba de ingresos: solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como: últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099) últimas declaraciones de impuestos estado de cuentas bancarias. Reporte de crédito: solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia: menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación 670 a 739 (bueno) promedio de la nación 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de crédito Es importa determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir. Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback, Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.
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