Todo lo que debes saber sobre Financiamiento
Si está pensando en comprar una vivienda el sur de Florida, bien sea como inversión, residencia, vacacional o permanente, es importante que considere las posibilidades que tiene de conseguir un préstamo hipotecario. Son muchas las instituciones financieras que ofrecen préstamos, desde bancos locales, instituciones financieras online, prestamistas privados y grandes instituciones financieras en los Estados Unidos. ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA DETERMINAR INICIAL, PLAZOS Y TASAS DE INTERÉS: • Su nacionalidad• Estatus legal en los Estados Unidos• Si tiene un historial de crédito en el país• Sus ingresos y cuentas bancarias Conseguir una hipotecaEn el sur de Florida, cerca del 52% de los compradores, suele pagar en efectivo haciendo el proceso mucho más fácil y más rápido, pero con las tasas hipotecarias tan bajas, (oscilan entre un 4,5% – 6%) comparadas con las que ofrecen sus países de origen, muchos optan por financiar su compra. Requisitos para obtener una hipoteca 1. Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado, todo comprador extranjero va a tener que presentar copia de su pasaporte con una visa de turista vigente (B-1 o B-2). 2. Por lo menos el 20% – 30% del valor de la vivienda como pago inicial en “Casas”3. Por lo menos el 30% – 50% del valor de la vivienda como pago inicial en “Condominios y Townhouses”4. Prueba de ingresos: ◦ Estados de cuenta bancarios◦ Cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito◦ Dos formas de identificación Otros requisitos comunes• Número de seguro social• Declaración de impuestos• Forma W2• Estado de cuenta de los últimos 6 meses • Prueba de empleo• Últimos 2 años de residencia• Balance personal Costos de los préstamosLos costos de obtención de un préstamo varían de institución a otra y de la utilización de un mortgage broker. Podemos utilizar los siguientes lineamientos.• Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará limitado a los productos específicos de esa institución.• El uso de bróker de hipotecas es muy común y a pesar de tener generalmente un costo superior que ir directo a una institución financiera, tendrás un abanico de opciones mucho más amplio.• Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito, ingresos mensuales, deudas y cuentas bancarias. En caso de clientes que no tengan crédito establecido, tendrán un interese generalmente mayor.• La inicial varía según:◦ El tipo de propiedad que se esté adquiriendo, Casa/Vivienda Unifamiliar: La inicial es el menor (10% – 20%) Townhouses: inicial mayor que las casas (20% – 30%) Condominios: Es la inicial mayor (40% – 50%) ◦ Nacionalidad◦ Extranjeros sin crédito establecido en USA, generalmente son requeridos un mínimo de 30% de inicial y va aumentando según el tipo de propiedad que se adquiere. ¿Qué hacer antes de aplicar a un préstamo?1. Obtén tu reporte de crédito ANTES de solicitar el préstamo para que tengas tiempo de corregir errores o problemas en el historial 2. Ten claro cuánto puedes dar de inicial (incluyendo costos de cierre)3. Busca la mejor tasa de interés PERO toma en cuenta los otros términos del préstamo. 4. Compara presupuestos5. Solicita un “estimado de buena fe” (good faith estimate) ¿Qué NO hacer antes de aplicar a un préstamo?1. Realizar compras “mayores” a través de crédito2. No mover dinero importante de las cuentas. 3. Solicitar cualquier tipo de préstamo (carro, bote, tarjetas de crédito, etc.)4. Cambiar tu lugar de residencia principal5. Abrir o cerrar cuentas bancarias ¿Cómo estimar el pago mensual total al financiar una propiedad?Los gastos mensuales más importantes para calcular el monto total a pagar son:• Hipoteca • Seguro (inundación, siniestro, huracanes)• Seguro contra terceros (opcional)• Condominio/expensas (maintenance fee / home owners association)• Impuesto a la propiedad (property taxes)
¿Comprar a Nombre Propio o a Nombre de una Empresa?
Durante la última década las compañías de responsabilidad limitada (Limited Liability Company – LLC) se han convertido en la forma de compañía preferida para adquirir inmuebles en los Estados Unidos. A pesar de los beneficios que ofrece una LLC, no es necesariamente la mejor forma de adquirir bienes raíces para todas las personas. Para muchos inversionistas, el costo de formar y mantener una compañía ante la posibilidad incierta de una demanda no vale la pena. BENEFICIOS DE COMPRAR A TRAVÉS DE UNA LLC • Protege al propietario de posibles demandas relacionadas con la propiedad. Es decir, en caso de demanda, sólo pueden ir en contra de esa propiedad y no contra sus otros bienes o activos personales. • Permite deducir los gastos generados por la propiedad. • Permite a los dueños evitar la doble tributación tanto en ingreso generado por renta como en la revalorización de la propiedad. Por lo tanto, las ganancias generadas serán “pagadas” únicamente por la LLC a y no en la distribución de esas ganancias a los dueños. • Evita o reduce impuestos de sucesión, por lo tanto, al fallecer el propietario de la compañía la entidad legal nunca muere, reduciendo de esta forma la cantidad de impuesto de herencia. • Si la LLC es conformada por un sólo miembro (single-member LLC) podría deducir los intereses del préstamo hipotecario. • LLCs, suelen pagar una tasa menor de registro y de mantenimiento que otro tipo de corporaciones. • A diferencia de otro tipo de corporaciones, siendo un extranjero no residente puede formar una LLC. • Gran flexibilidad en la distribución de las ganancias. ¿DEBO ABRIR UNA LLC POR CADA PROPIEDAD? La mayor protección se puede obtener a través de la formación de una LLC por cada propiedad. De esta manera el inversionista limita la responsabilidad legal a cada una de las propiedades. Si múltiples propiedades están bajo una misma LLC, la responsabilidad de una propiedad podría exponer a las demás propiedades. Por el contrario, si cada LLC es dueña de una propiedad, la responsabilidad máxima estará sujeta sólo a esa propiedad. Sin embargo, debido a los costos de apertura, administración y mantenimiento de múltiples LLC, es común que inversionistas mantengan múltiples propiedades bajo una misma LLC. COSTOS ESTIMADOS DE UNA LLC • Costo de apertura aproximado entre $400- $700 • Costo de renovación anual oscila entre $200 (Florida) a $400 (Delaware) aproximadamente. • Honorarios del contador por administración y declaración anual de impuestos (antes del 1ro de Mayo mientras que Delaware antes del 1ro de Junio.) dependen del servicio y estructura que solicite cada cliente. ¿QUÉ SE NECESITA PARA ABRIR UNA LLC? • Registrar nombre • Dirección postal en los Estados Unidos • Nombres de los accionistas. (Pueden ser esposa y esposo) • Preparar acta constitutiva de la compañía (trabajo del contador) • Preparar acuerdo de operación (trabajo del contador) ¿CUÁNTO SE DEMORA EL PROCESO DE APERTURA? El proceso toma entre 3-5 días laborables en Florida y de 5 a 7 días laborables en Delaware. LLC de la Florida vs Delaware La diferencia fundamental entre una y otra es la privacidad. • En la Florida es de registro público • En Delaware la información es privada. ¿COMPRÉ A NOMBRE PERSONAL, PUEDO TRANSFERIRLA A UNA LLC? Es importante que planifique esto antes de realizar la transacción; sin embargo, si ya compró a nombre personal, a pesar de que es posible transferir la propiedad, es importante que se asesore con un contador y/o abogado para analizar su caso específico y poder determinar las posibles implicaciones legales y financieras. Entre ellas es importante determinar: • Si aplica FIRPTA (inversionistas extranjeros) • Costos de transferencia • Si se toma como venta NOTA LEGAL: Estas disposiciones son complicadas y requieren de la experiencia de un contador público y/o abogado en bienes raices para evaluar las posibles implicaciones legales y tributarias. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.
Costos de cierre al vender una casa
Los compradores y vendedores tienen costos de cierre asociados a la transacción. Por lo tanto, es importante, antes de colocar la propiedad a la venta, tener un estimado de los gastos que tendrá que pagar para finalmente poder determinar el monto con el que puede contar una vez finalice la transacción Costos de cierres más comunes para el vendedor 1. Balance de Hipotecas – El balance del préstamo existente, saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda. 2. Cuota a Pagar del Préstamo – Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo. 3. Liberación de Deudas – Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad. Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre. 4. Penalidad por Pronto Pago – Algunos préstamos tienen penalidad por el pago temprano de la deuda. 5. Tasas de Registro – Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad. 6. Comisiones – Los honorarios pagados a los corredores inmobiliarios involucrados en la transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor. 7. Honorarios del Notario – Los honorarios cobrados por el notario para verificar la identidad de los firmantes del documento. 8. Costos por Fideicomisos – Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia, pagan todos los costos, recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista / vendedor. 9. Costos por búsqueda de título – La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que certifica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa. 10. Concesiones del Vendedor – Monto que el vendedor se compromete a dar con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre. 11. Reparaciones – Trabajos que el vendedor debe completar (en el caso que aplique) antes de la venta, ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista. 12. Garantía Sobre La Casa – Plan de protección para el primer año del comprador en el hogar. 13. Garantía sobre Termitas – Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas. ¿Cómo estimar los costos de cierre? Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma: • 1.5% sobre el precio de venta, MÁS • Property taxes acumulados a la fecha, MÁS • Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad, MÁS • Comisiones (generalmente 6% sobre el precio de venta)
7 Consejos Claves Para Evaluar Los Futuros Inquilinos Para Tu Propiedad De Renta
Sin duda, el propósito de toda inversión en “propiedades de renta” es generar ingresos mensuales de forma regular. Sin embargo, muchos inversionistas, muy preocupados por los “números”, descuidan uno de los pilares más importantes para lograr ese objetivo, como es, la selección adecuada de su inquilino. Y, es por eso que muchos de ellos han tenido que afrontar no solo el retraso en los pagos de la renta, sino también el daño a sus propiedades. Aquí hay algunos consejos para elegir los mejores inquilinos para tu propiedad. • – Prospectos que tengan un ingreso verificable y un buen historial de crédito. Es muy importante obtener del aplicante la debida constancia de ingresos mensuales y su capacidad financiera para satisfacer oportunamente el pago de la renta. Por otro lado, evita problemas y descarta a los aspirantes que tengan un puntaje de crédito bajo; el crédito bajo ya es una condición que no inspira suficiente confianza, refleja un historial de incumplimiento en las facturas y otros pagos. – Verifica los antecedentes policiales de los solicitantes. Esta verificación puedes hacerla revisando los registros públicos que se encuentran en los Juzgados. También, a través de la licencia de conducir se puede saber si la persona ha estado involucrada en alguna actividad delictiva. También puedes solicitarle directamente al aplicante su reporte policial. • – Solicita referencias de los dos arrendadores anteriores. Es recomendable pedir al solicitante la información de contacto de sus dos arrendadores anteriores para preguntarles, entre otras cosas, si era cumplido en el pago del alquiler y si su comportamiento como inquilino y vecino era respetuoso. • Pregúntale al solicitante la razón por la cual se muda de su residencia actual. Hablar de esto, en muchos casos, es una buena estrategia para conocer si ha sido desalojado o si, por el contrario, tiene una razón genuina para mudarse. • Verifica su historial de empleo. El cambio frecuente de empleo no es un buen indicador de estabilidad laboral lo cual puede afectar el pago puntual de la renta; de allí la importancia de verificar el historial de trabajo. • Respeta tu intuición. Si a pesar que toda la documentación sea satisfactoria no te sientes cómodo con el comportamiento del solicitante, es mejor descartarlo ahora en tu proceso de selección. • Finalmente, recuerda respetar la Ley Federal de Vivienda Justa. De acuerdo con esta ley es ilegal negarse a vender, alquilar o a negociar una renta por razones de raza, color, religión, origen, nacionalidad, sexo, discapacidad y estado familiar. Estado familiar se refiere que no se puede rechazar la solicitud con base en que en el inmueble vivirá una persona menor de 18 años de edad o que el aplicante u otra persona que legalmente vaya a habitar la vivienda sea una mujer embarazada o que el inquilino o inquilinos estén en proceso de adopción de un niño.
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